Quartos para concentração e cativas: vice de patrimônio detalha planos para o estádio do Flamengo
O Flamengo ainda aguarda decisão da Justiça para poder tomar posse do terreno do Gasômetro, comprado por R$ 146 milhões, e assim dar continuidade ao projeto do tão sonhado estádio próprio. Mas os planos já estão a todo vapor.
Executivo responsável pelo projeto e recentemente nomeado como novo vice-presidente de Patrimônio do clube, Marcos Bodin recebeu a reportagem do ge na Gávea para uma entrevista exclusiva em que detalhou algumas novidades pensadas para o estádio. Como por exemplo quartos de hotel para substituir o Ninho do Urubu (a 44km de distância) como local de concentração dos jogadores antes dos jogos:
– Existe hoje uma hipótese de fazer alguns quartos dentro do estádio para a apresentação dos jogadores. O jogador já se apresenta direto lá no dia do jogo. O Tottenham é assim. (Jogador) Vai estar mais descansado, mais ligado no jogo. E não é apenas o quarto quando você pensa em apresentação. Tem que ter parte da fisioterapia, academia, refeitório… Isso cabe no terreno. Aí durante a semana a gente aluga os quartos. Imagina quanto não vale dormir na concentração do Flamengo (risos)? Tem muita ativação para ser feita com o estádio.
O Flamengo estima um custo total de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões no estádio, mas sem criar dívidas para o clube. A ideia é conseguir gerar a maior parte das receitas com a venda de potencial construtivo da Gávea, naming rights e sector rights (nome por setor). E também projeta a venda de cadeiras cativas, como as do Maracanã, que foram vendidas na época da construção e têm caráter eterno para os donos.
– O estádio traz algumas coisas com ele. Traz o potencial construtivo, que é o dinheiro carimbado para o estádio. Se eu quiser fazer outras coisas com ele, não acontece. Sobre toda essa parte de naming rights, acho que no Flamengo é mais do que naming rights. É (fazer) uma associação com o maior (clube) do mundo, é um dinheiro significativo. Vamos vender as cadeiras cativas, a gente ainda está vendo valor. Tem um coordenador (banco) de emissão de cativas – revelou Bodin, mostrando-se otimista:
Mas, para isso, antes é preciso resolver a disputa na Justiça federal com a Caixa, administradora do fundo privado que era dono do terreno até a desapropriação pela prefeitura do Rio de Janeiro. Rodrigo Dunshee, vice-presidente jurídico do Flamengo e que esteve ao lado de Bodin durante a entrevista para esclarecimentos a respeito de sua pasta, disse acreditar em um acordo para acelerar o processo:
– A imissão de posse é super importante para que a gente possa entrar no terreno e começar a fazer os estudos, projetos… A Caixa Econômica Federal está sendo contraditória porque no Terminal Gentileza, que é o mesmo terreno, ela aceitou que o processo ficasse na Justiça Estadual, a União também, mas como nesse caso é o Flamengo… É uma ação simples, uma desapropriação de um terreno privado, que pertence a um fundo imobiliário que tem natureza de condomínio. Não tem porquê para esse alarde todo. Temos certeza que no final dessa história eles vão enxergar que estão sendo beneficiados com a desapropriação. Porque esse terreno estava abandonado, foi adquirido em 2013 e até hoje não foi feito nada ali. Fazendo um estádio, vai valorizar muito o entorno. E quem tiver Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) ali, vai ganhar muito dinheiro com isso. A gente tem certeza que não só a União, o presidente Lula, a Caixa, no final vai todo mundo entender.
– Temos que fazer um esforço muito grande para esse estádio nascer. Não caem do céu as coisas para o Flamengo. Estou muito otimista com o resultado dessas ações e acho até que vamos chegar a um acordo antes desse processo ter que tramitar por 10, 15 anos”.
Na última semana, o prefeito Eduardo Paes e o deputado Pedro Paulo tiveram reuniões com o presidente Lula em Brasília. As conversas tiveram como objetivo central uma conciliação com a Caixa em relação à transferência da posse do terreno do Gasômetro em caráter definitivo para o Flamengo e, consequentemente, encerrar qualquer tipo de pendência jurídica.
Veja outras respostas de Bodin:
Quando e como ocorreu sua chegada ao Flamengo?
– Eu sempre fui muito próximo ao Rodrigo (Dunshee), ao (Rodolfo) Landim, ao Reinaldo (Belotti). Tive a chance de estar junto com eles em 2019, a gente se conheceu lá. Então vivenciei o trabalho deles de tocar o Flamengo. Poucas vezes vi uma empresa de tanta gente trabalhando tanto, tão dedicados. E eu participando como um torcedor privilegiado de estar perto deles. Já existia todo o projeto de estádio, e eu comentava muito com o Reinaldo: “Não decidir é decidir”. Decidiram fazer o estádio, mas não era nunca a pauta prioritária, não parava todo mundo para centralizar as informações. Nesse meio do caminho, o Reinaldo me convida para participar e gerenciar as informações do estádio. O que eu mais faço aqui é conseguir a informação e dividir com eles. E estou presente nesse momento de 2023 para cá.
Vocês chegaram a trabalhar com outras opções de terreno?
– Flamengo olhou vários terrenos, todos muito mais para Barra (da Tijuca). Tivemos oferta de (Duque de) Caxias e Deodoro que todo mundo conhece e não são a cara do Flamengo. Esse terreno do Gasômetro era maior antes da desapropriação do Gentileza, tinha 113 mil metros. Vamos dizer assim, tiraram 30 mil metros para fazer o terminal e o restante depois foi desapropriado para o Flamengo. A posição desse terreno é muito interessante. Por mais que a gente fale: “Ah, ali é chegada no Rio, vai dar problema no tráfego”. Eu penso até o contrário: nossos jogos são domingo ou quarta à noite, então tem bastante acessibilidade e com pouco uso, num domingo de tarde. É o terreno mais inclusivo porque tem o Terminal Gentileza que é urbano, tem a rodoviária que é interestadual, e todos os projetos de desenvolvimento que vêm do Porto Maravilha terminam ali. Inclusive esse prédio Aqua (Rio) é onde a Caixa fica, ali são duas torres e só vendeu uma. Vê que as coisas vêm mais lentas do que o esperado.
Falando nisso, como foram as negociações com a Caixa antes do leilão?
– Quando negociávamos com a Caixa, existia uma dificuldade por questão de prazo, de entendimento não só de preço, mas do potencial construtivo. A Caixa realmente tem ali uma avaliação que vai desde o Museu do Amanhã até esse terreno, a PGE (Procuradoria Geral do Estado) avaliou tudo em R$ 3 mil (metro quadrado). As coisas são diferentes porque aquele terreno está do outro lado da Francisco Bicalho, seria o último a ser desenvolvido. Na região, os terrenos têm escrituras recentes saindo a R$ 2 mil, R$ 2,1 mil o metro, sem estarem contaminados. Inclusive o terreno em frente ao Gasômetro permaneceu a R$ 2,1 mil o metro e foi negociado muito recentemente para ser hotel. Então o preço de avaliação é esse. A última avaliação do perito foi de R$ 2,05 mil. Então desde o início a avaliação estava muito próxima.
– Eu me sinto muito confortável em dizer que o preço está correto. Inclusive está desconsiderada a contaminação do terreno e o preço de descontaminar. Estamos falando então que o terreno vale R$ 2 mil (o metro quadrado), o que está sendo na região, e R$ 3 mil numa avaliação antiga. Daí a diferença que se fala em R$ 250 milhões o terreno. Desde o início se fala que o Flamengo iria pagar isso, o que não procede. Era a avaliação que estava no fundo, para esse valor novo que foi avaliado em R$ 176 milhões. Quando você vai pagar, está comprando o direito de construir, e não o terreno. Essa que é a diferença.
E qual era a divergência em relação a potencial construtivo?
– Para o desenvolvimento do Porto Maravilha, a cidade fez um plano para lá. Em São Cristóvão, só pode construir um metro quadrado para cada metro que você tem. Por exemplo: um terreno de 5 mil metros quadrados você faz dois andares de 2,5 metros. Mas se quiser fazer 10 andares de 2,5 metros, vai comprar esse potencial construtivo da Caixa. Foi um desenho que o governo fez desses potenciais construtivos, e a Caixa foi a única adquirente disso tudo. Esse Fundo de Investimento Porto Maravilha foi o único comprador para poder fazer as torres, o Aqua (Rio) e todos os prédios da região precisam do potencial construtivo. Hoje ele está avaliado no fundo acho que a R$ 1,4 mil (metro quadrado), e a liquidez dele foi a R$ 1,1 mil. Qualquer coisa para construir nessa região do porto tem que ter o terreno e o potencial construtivo para fazer uma torre.
– Recentemente, a prefeitura fez uma repactuação com a Caixa. Desde 2013 até hoje, como ainda não desenvolveu toda aquela área, a própria Caixa estava se sentindo em dificuldades ou prejudicada, não sei. Eles aceitaram o seguinte: o Cepac valia até 2039 e pediram mais 25 anos. Além disso, disseram: “A área toda não estava consumindo o que imaginava desses Cepacs todos que comprei de você, prefeitura”. Então chegou-se a um acordo que em todo São Cristóvão aceitam esse Cepac que era limitado só à área do Porto Maravilha. Então aumentou-se a área para vender com mais facilidade. Eu olho para São Cristóvão e falo: “Não vou comprar nenhum terreno extra porque acho que o terreno em si não vai valorizar, mas sim esse potencial construtivo para poder empreender”. Acho que vai dar muita vida a São Cristóvão. A gente falava com a Caixa isso: “Você tem um terreno que vale para você R$ 250 milhões e tinha 600 mil Cepacs alocados ali, para utilização nesse terreno. Esses 600 mil vezes os R$ 1,4 mi que eles têm lá registrados, se não me engano dá R$ 840 milhões.
– Então a Caixa tinha ali R$ 840 milhões de Cepac e R$ 250 milhões de terreno. Tem um valor total de R$ 1 bilhão. Quando ela diz que perdeu R$ 1 bi é por causa disso, ela está dizendo que tudo perdeu valor. E o Cepac não, pode ser usado em outros lugares. A gente sempre alegou com eles que a presença do Flamengo lá vai acelerar o desenvolvimento da região. Estaríamos antecipando em muitos anos, até porque é um dinheiro novo, privado, indo para o negócio. Nós nos consideramos polo gerador de negócio, e numa negociação privada talvez a gente ganhasse o terreno. Porque o que o Flamengo precisa desse tempo todo? Vamos precisar de várias licenças para construir, e você não constrói equipamento desse tamanho, com essa influência na cidade, sem estar completamente alinhado e fazendo o que a cidade quer dentro do seu limite de fazer.
Como entra a questão do potencial construtivo para o Flamengo nisso?
– É muito importante falar do potencial construtivo porque ele é a determinação para o município olhar e saber que nós não vamos fazer um estádio aqui (na Gávea). Era uma preocupação dos moradores, da região, do trânsito e de qual seria o complicador se você faz um equipamento esportivo aqui, mesmo que menor que o que está lá. Não fazer aqui é muito importante também. É um alinhamento com o município de que não vamos pleitear uma reforma desse tamanho. Tem, sim, a reforma e o projeto da “Gávea do Futuro” e alguns equipamentos para se fazer, mas não tem impacto viário nenhum. É para sócio.
– O potencial construtivo daqui é a quantidade de metros que a gente pode construir e que a gente não vai usar em cima de um valor praticado aqui na região. É importante falar dos R$ 700 milhões. Aqui a metragem fica dentro de um raciocínio financeiro de quanto ou não vale um metro com uma margem muito confortável para a solução. Tem essa isonomia com o potencial construtivo do Vasco. Você tem aí os R$ 700 milhões que ajudam e muito. E tem a ver com o plano diretor da cidade.
É verdade que vocês querem fazer a remissão do foro da Gávea para terem direito a 100% do potencial construtivo?
Dunshee: – Tem o foro de Marinha, o foro da família imperial, e tem um negócio chamado enfiteuse, que é o foro do Estado, que é raro. O Estado não é dono de muitas enfiteuses. Interessa ao Flamengo ter a propriedade plena da Gávea, mas isso não está vinculado à divisão do potencial construtivo. O potencial construtivo da Gávea é do Flamengo integralmente. Assim como o potencial construtivo do Gasômetro era do Fundo Imobiliário da Caixa. Não era da Marinha, não era da União. A União era dona daquele terreno antes da desapropriação. O Cepac é de quem? É do Fundo Imobiliário da Caixa. Não deram um centavo para União. Aqui vai ser a mesma coisa, domínio útil é do Flamengo, o direito de construir é do Flamengo, e o Cepac é meu, não vou abrir mão disso.
Dunshee: – Agora, interessa ao Flamengo acabar com essa história da enfiteuse. A gente vai conversar com o Estado para saber se eles têm interesse em fazer a remissão de foro. O Estado não tem interesse em manter isso, é uma coisa de 1930. E eles ainda querem receber um valor mensal do Flamengo. Estou querendo fazer a remissão, mas não está vinculado ao potencial construtivo. Interessa ao Flamengo ter a propriedade plena porque o clube só terá que cuidar de licenciamento com a prefeitura. Aqui onde está o restaurante Vamo tinha o posto Esso, e o governo disse que não poderia ter o posto ali. A gente prefere que o terreno seja todo nosso porque hoje eu preciso ter serviços acoplados ao interesse do sócio. O nosso interesse na remissão de foro é ter o direito de fazer no clube o que a gente quiser.
Acham que vai ser fácil vender esse potencial construtivo? Tem algum exemplo de venda?
Dunshee: – Os prefeitos inventaram uma moeda nova. Antigamente você tinha o gabarito do lugar. Nessa reforma que ele fez do plano diretor, ele deu uma abaixada no gabarito onde podia. Ele inventou uma moeda que é você poder subir além daquilo ali, do direito que você normalmente tem. Ali em Ipanema eles estão contratando prédios de quatro andares, pagando bem mais do que o apartamento do cara vale hoje, para fazer prédio de 25 a 30 andares. Estão fazendo ali atrás da Prudente de Morais, que não faz sombra na praia. O cara comprou potencial construtivo. Vai ter uma certa flexibilidade na cidade. A prefeitura vai deixar usar o potencial construtivo em alguns lugares que não tenham impacto muito grande. Eles vendem a verticalização em lugares que não vai existir nenhum impacto viário ou ambiental.
E os naming rights, tem empresa interessada que já conversou com o Flamengo?
– Já.
Já está quente a negociação?
– Não, gente. Não pegamos nem a imissão de posse. Está se desenvolvendo qual tamanho terão os lugares que receberão serviços acoplados, como o Maracanã Mais e os camarotes. Você tem um fluxo de caixa que tem 18 meses para fazer o projeto e depois três anos de construção para chegar na data de novembro de 2029. Todo esse estudo de fluxo de caixa vem em cima desse dinheiro que o próprio estádio traz.
Como funcionaria o sector rights?
– Hoje você tem os setores Norte, Sul, Leste e Oeste. Você pode ter setores com nome vinculados a empresas.
No Brasil só o estádio do Athletico-PR tem cobertura retrátil para dias de chuva. Vocês pensam em ter também?
– A grama sofre com a cobertura. Estádios que têm cobertura geralmente são em lugares muito frios. Se eu pudesse cobrir e ter a grama boa, seria bom. O Flamengo está mais preocupado em ter um bom campo e uma boa acústica para a torcida do que com a chuva. E eu estou preocupado com o sol no campo, eu preciso de sol na grama.
O presidente Landim já deu entrevista falando em 15 mil e 9 mil nos setores populares previstos para o novo estádio, atrás dos gols. Por que essa diferença de capacidade?
– A Norte teria 15 mil, e a Sul, 9 mil. A linha de camarote pode passar por ali, tendo a parte superior separada, para ficar o visitante ali.
Preveem também áreas de inclusão, como sala para autistas, por exemplo?
– Flamengo vai respeitar todas as regras e se empenhar a fazer o que seja mais legal. O projeto é completamente atual.
Quando o conceito do estádio ficará pronto?
– Acho que de três a quatro meses, em novembro. O projeto não é barato, mas é hora de gastar muita energia nele para que não se mude depois.
E o gramado, vai ser natural, sintético ou híbrido?
– Grama natural. Hoje a gente está chamando os setores que funcionam junto com o estádio. E o primeiro é o futebol. O futebol já fez os pré-requisitos que eles querem de um estádio: grama, gramado e grama (risos). Ele fala três vezes da grama, depois fala do vestiário, sala de aquecimento, como é o fluxo de chegada de jogador e do ônibus, refeitório…
O estádio também vai entrar no roteiro de shows no Rio?
– A grama do novo estádio é intocável, que é o que o futebol quer. O objetivo é ter ganhos esportivos. Quanto melhor a grama, melhor para nós. Na frente do estádio o terreno é todo murado, você tem um espaço que a gente define como praça. Aí sim você vai ter em dia de jogos com as pessoas podendo chegar antes e frequentar aquele clima bem antes do jogo. E em jogos fora do Rio você pode ter Fan Fest. Essa praça comporta vários shows nacionais. A gente tem no termo de referência projetos culturais, fazer show de artistas nacionais para 10 a 15 mil pessoas vai ter muito, mas de fora da grama. Não pense em show para 500 mil pessoas lá dentro porque não é o objetivo.
E a descontaminação do terreno?
– Setenta porcento do gás do Rio de Janeiro chega naquela região e é distribuído de lá. Isso já está fora do terreno, todo esse gás de alta pressão está fora. O finalzinho vai ser alinhado com a prefeitura, que vai entrar em contato com a Naturgy. O gás não está lá. Lá dentro não tem mais atividade. A nossa ideia é fazer a melhor descontaminação possível. Aí são números mágicos. A estimativa da descontaminação desnecessária é de R$ 18 milhões.
A perícia judicial apontou que o terreno vale R$ 176 milhões, e o Flamengo pagou R$ 146 milhões referentes aos 83% do domínio útil. Os outros 17% não precisam pagar?
– O Flamengo vai pagar esses 17% à Marinha no dia da escritura.
Dunshee: – Os 17% são um racional de desconto de preço. Quando você vai na Marinha, lá no serviço de patrimônio da União, normalmente você paga bem menos.
As obras de acesso serão custo da prefeitura ou do Flamengo?
– A prefeitura está fazendo diversas modificações na área, inclusive está levando o VLT até lá. O que ficou no termo de referência? A gente faz passarelas, ilumina os caminhos e abre um pouquinho de praça. Está sendo tudo estudado pela prefeitura. As passarelas, sim, a gente se comprometeu a fazer. Se depender de nós, do Flamengo, terá uma passarela direto do Gasômetro para a Rodoviária, principalmente se for para a torcida adversária. Nem pisa no chão, tem menos conflito e é mais barato de operar. E talvez o nosso estacionamento alivie o Centro do Rio. Porque muitos dos carros que durante a semana vão chegar da Avenida Brasil podem ficar nesse estacionamento e ir de VLT até o Centro. Então tem uma mudança significativa.
E o plano de construir um estacionamento no terreno em frente?
– Os terrenos lá têm nomes, vamos dizer assim: o do Gasômetro, da antiga Cedae e da antiga usina de asfalto. E o Detran está usando ali. Eram os terrenos que completariam mais 30 mil metros, o que estaria quase refazendo o tamanho original do Gasômetro. Eles são da Caixa, permanecem no fundo. Interesse no terreno a gente tinha para fazer o estacionamento, é importante ter bastante vaga para o estádio, mas temos o suficiente no projeto. Mas terão outros empreendimentos ali que são imobiliários normais que a Caixa mesmo vai participar e fazer com quem quiser. Esse terreno em frente o projeto inicial era residencial, talvez seja um apart-hotel, e já falei: “Se quiser licenciar para o Flamengo, a gente gosta da ideia”. Mas não vamos ser nós que vamos fazer e nem gerir, seria licenciamento.
Quantos carros caberão no estacionamento no terreno do estádio?
– Isso cabe nos ingressos que você acopla serviços. Acho que teremos algo entre 3.500 e 4.000 vagas.
E os prédios que aparecem no projeto ao redor?
– Aquele monte de prédio estava no terreno. A Caixa desenvolveu um masterplan. E ela fez vários prédios e duas torres de 50 andares. Desconheço torre de 50 andares no Brasil. É um projeto que ia demorar a sair, mas justificava o valor do terreno. Então de alguma maneira a gente transferiu para esses outros terrenos onde a gente queria o estacionamento, mas para mostrar: o que você previu aqui tem uso do lado, tem uso para outros lugares. Ter museu lá é natural, visitação também é natural. A loja e o museu estando lá vai abrir espaço para várias atividades.
Soube que vários torcedores enviaram pix para a conta do clube quando saiu a notícia que iriam comprar o terreno. Como a torcida poderá ajudar?
– Assim que você tiver a posse do terreno pode ter algumas campanhas de financiamento. Não só uma conta direta, como numa campanha num aplicativo digital que a gente está terminando de desenvolver para que a torcida possar participar e ver o quanto foi doado.
E quanto foi arrecadado com essas doações voluntárias dos torcedores?
– Não sei dizer o número exato, mas foram muitos pix. Deu para entender que é o sonho de todo mundo e que as pessoas vão participar.